2. Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Zgodnie z ustawą o własności lokali (art. 6) wspólnotę mieszkaniowa tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie, z mocy prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności co najmniej jednego lokalu.
Mówi się o podziale wspólnot mieszkaniowych na „małe” i „duże”.
Jeżeli w danej nieruchomości lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest co najwyżej siedem, właściciele tych lokali tworzą tzw. MAŁĄ WSPÓLNOTĘ MIESZKANIOWĄ. Zasady funkcjonowania małych wspólnot uregulowane są w kodeksie cywilnym w przepisach dot. współwłasności (art. 195-221).
Jeżeli natomiast w danej nieruchomości lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest więcej niż siedem, właściciele tych lokali tworzą tzw. DUŻĄ WSPÓLNOTĘ MIESZKANIOWĄ, której zasady funkcjonowania określa przede wszystkim ustawa o własności lokali.

3. Co to jest nieruchomość wspólna i co wchodzi w jej skład?

Nieruchomość wspólną (zwana czasami częścią wspólną nieruchomości) stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Do nieruchomości wspólnej należą więc: klatki schodowe, strychy, piwnice (jeżeli nie zostały uznane za pomieszczenia przynależne), jak również instalacje i urządzenia służące wszystkim użytkownikom poszczególnych lokali, np. winda, instalacja ciepłej i zimnej wody, instalacja grzewcza, gazowa, elektryczna itp. Częścią wspólną nieruchomości są także pewne odcinki ww. instalacji znajdujące się wewnątrz lokali (np. instalacja CO), o ile deklaracja wspólnoty nie stanowi inaczej.

4. Jakie są prawa właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej?

Treść praw i obowiązków właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej reguluje ustawa o własności lokali, a w zakresie przez nią nie uregulowanym – Kodeks cywilny. Do podstawowych praw właściciela lokalu należą:

• korzystanie i rozporządzanie własnym lokalem w granicach określonych prawem, zasadami współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczym przeznaczeniem danej nieruchomości, bez zgody pozostałych właścicieli lokali,
• posiadanie udziału w nieruchomości wspólnej (prawo nierozerwalne z własnością lokalu, tzw. współwłasność przymusowa),
  
• decydowanie o nieruchomości wspólnej w ramach posiadanego w niej udziału,
  
• pobieranie pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej do wielkości posiadanego w niej udziału,
  
• współkorzystanie z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem,
  
• współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną,
  
• możliwość zaskarżenia uchwał wspólnoty mieszkaniowej,
  
• kontrola działalności zarządu,
  
• możliwość zwołania zebrania wspólnoty mieszkaniowej na wniosek 1/10 ogółu właścicieli lokali.
  

5. Jakie są obowiązki właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej?

Do podstawowych obowiązków właściciela lokalu należą:

• ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej do wysokości posiadanego w niej udziału,
  
• odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej do wysokości udziału w nieruchomości wspólnej,
  
• współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną,
  
• powstrzymanie się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości wspólnej lub innych lokali,
  
• zezwolenie na wstęp do lokalu w sytuacjach prawem przewidzianych, np. przeprowadzenie remontu i konserwacji, usunięcie awarii, wyposażenie budynku w dodatkowe instalacje.
  

6. Co to jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej i czym jest zarządzanie wspólnota mieszkaniową?

Zgodnie z art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności, mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Ustawa rozróżnia kilka form sprawowania zarządu:
a) Zarząd umowny
Właściciele lokali mogą ustanowić zarząd w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Mogą również później określić sposób zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ustawy o własności lokali). Przyjęty przez wspólnotę sposób sprawowania zarządu ma skutek do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zmiana sposobu sprawowania zarządu może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza, która to uchwała stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.

b) Zarząd ustawowy
Jeśli właściciele nie umówią się co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, w dużej wspólnocie mieszkaniowej (powyżej siedmiu lokali), zobowiązani są oni do wyboru jedno- lub wieloosobowego zarządu wspólnoty, złożonego z osób fizycznych, będących właścicielami lokali w danej wspólnocie. Taki zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami (art. 20 ustawy o własności lokali). W dużej wspólnocie mieszkaniowej (powyżej siedmiu lokali) czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. W przypadku decyzji wykraczających poza ten zakres potrzebna jest uchwała, podjęta większością głosów przez właścicieli lokali.W małej wspólnocie mieszkaniowej (poniżej siedmiu lokali) nie ma obowiązku wyboru zarządu z osób fizycznych. Do zarządu nieruchomością mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego. Decyzje w ramach zwykłego zarządu podejmowane są zwykłą większością głosów, zaś czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają jednomyślności właścicieli. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej (osoby fizyczne) może zlecić w formie umowy pisemnej prowadzenie zarządzania wyspecjalizowanej osobie fizycznej (posiadającej licencję zarządcy nieruchomości), bądź firmie prowadzącej usługi zarządzania nieruchomościami. Nie zdejmuje to jednak z zarządu wspólnoty obowiązku reprezentowania wspólnoty na zewnątrz i w stosunkach pomiędzy właścicielami lokali.

c) Zarząd przymusowy (komisaryczny)
Jeśli właściciele nie są w stanie porozumieć się co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, istnieje możliwość ustanowienia przez sąd zarządu przymusowego, na wniosek jednego z właścicieli. Zarządcą w takim przypadku może być jeden z właścicieli, bądź osoba trzecia. Jednak i w tym przypadku obowiązuje reguła, że decyzje wykraczające poza zwykły zarząd muszą być podejmowane uchwałą właścicieli.

7. Jakie są podstawowe obowiązki zarządu wspólnoty mieszkaniowej?

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. W szczególności do obowiązków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy:

• prowadzenie dla nieruchomości wspólnej ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek na pokrycie tych kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
  
• sporządzenie protokołu przejęcia nieruchomości i dokumentacji technicznej,
  
• przechowywanie dokumentacji technicznej budynku,
  
• prowadzenie i aktualizacja spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej,
  
• w przypadku braku dokumentacji – podjęcie czynności zmierzających do opracowania bądź aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenie kosztów z tym związanych,
  
• składanie właścicielom lokali rocznych sprawozdań ze swojej działalności,
  
• zwoływanie zebrania ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, ni później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

8. Zarząd zwykły i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu – jakie to czynności?

Ustawa o własności lokali nie precyzuje jakie czynności należą do czynności zwykłego zarządu. Art. 22 ustawy mówi jedynie, że czynności te podejmowane są przez zarząd wspólnoty samodzielnie.
Bardziej szczegółowo określa się natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością. Mogą być one podjęte tylko za zgodą właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały, w której udziela się zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianym.

W szczególności jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością ustawodawca uznaje:

• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
  
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
  
• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  
• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
  
• udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
  
• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
  
• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
  
• nabycie nieruchomości,
  
• wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
  
• ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
  
• udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
  
• określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Także połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

9. W jaki sposób podejmowane są uchwały we wspólnocie mieszkaniowej?

Uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, przy czym uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali. Większość ta jest liczona według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jak wspomniano powyżej istnieje możliwość podejmowania uchwał w taki sposób, że ustala się, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Aby taki tryb podejmowania uchwał mógł być zastosowany, konieczne jest spełnienie następujących przesłanek - ­ suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo ­ większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie. Niemniej, w przypadku spełnienia powyższych warunków głosowanie w tzw. trybie „jeden na jeden” nie odbywa się automatycznie, a jedynie w sytuacji, gdy z żądaniem takiego głosowania wystąpią właściciele posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Każdorazowo (niezależnie od wystąpienie ww. przesłanek) sposób głosowania, a ściślej liczenia głosów, może być ustalony przez wspólnotę w drodze uchwały. W sytuacji, gdy uchwała podejmowana jest w trybie indywidualnego zbierania głosów, o wynikach głosowania każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

10. Zaskarżenie uchwały – w jaki sposób można tego dokonać?

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu w przypadku gdy -­ uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo­ narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo­ w inny sposób narusza interesy właściciela. Powództwo dot. zaskarżenia uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni, liczonych od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Mimo wytoczenia powództwa, o którym mowa powyżej, zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

11. Jak często i w jakim trybie powinny być zwoływane zebrania wspólnoty mieszkaniowej?

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek zwoływania zebrania wspólnoty mieszkaniowej przynajmniej raz w roku (patrz: „Jakie są podstawowe obowiązki zarządu wspólnoty mieszkaniowej?”). W praktyce jednak zebrania wspólnot odbywają się znacznie częściej (kilka, a czasami kilkanaście razy w roku), zawsze w sytuacji, gdy istnieje konieczność omówienia spraw dotyczących wspólnoty (np. realizacja planu finansowego, remonty itp.) i podjęcia stosownych uchwał. Zarząd lub zarządca, o którym mowa w art. 18 ustawy o własności lokali, zobowiązany jest zawiadomić o zebraniu każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy wskazać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W przypadku, gdy planowane jest dokonanie zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, należy obowiązkowo wskazać treść planowanej zmiany.